종부세 고지서 받았다면, 12월 15일 전에 분납과 납부유예부터 확인하세요

11월 말이 되면 "종합부동산세 납부고지서가 도착했습니다"라는 알림이나 우편이 오기 시작해요. 집이 한 채뿐인데 왜 나왔는지, 한 번에 내기 부담스러우면 나눠 낼 수 있는지, 나이가 많으면 미룰 수 있는지 궁금한 게 한꺼번에 생기죠. 올해는 서울 공동주택 공시가격(안)이 평균 18.67% 오르는 것으로 발표돼, 작년엔 없던 고지서를 받는 집도 생길 수 있어요. 종부세 납부기한은 12월 15일이고, 나눠 내기와 공제 신청도 이날까지예요. 미루기(납부유예)는 이보다 며칠 빨리 마감돼요.

사진: Soonmok Kwon / Unsplash

2026년 11월 기준으로 종합부동산세법·시행령(2026년 시행 조문), 국세청 종합부동산세 안내 페이지와 2026년 종부세 요약표, 지난해 국세청 고지 발표 내용을 확인해 정리했어요.
누가 6월 1일 기준 주택 공시가격 합계가 9억 원(1세대 1주택 단독명의는 12억 원)을 넘는 사람
언제까지 납부·분납 신청·추가 공제 신고는 12월 15일(화), 납부유예 신청은 법정 기한이 12월 14일(월)이지만 담보 서류까지 준비하려면 12월 11일(금)까지
무엇을 종부세가 250만 원(농어촌특별세 포함 300만 원)을 넘으면 최장 6개월 분납, 조건 맞는 1주택자는 그해 주택분 세금을 집을 팔 때까지 납부유예
어디서 홈택스·손택스 또는 관할 세무서, 문의는 국세상담센터 126

집 한 채인데 왜 고지서가 왔을까요?

종부세는 매년 6월 1일에 가진 주택의 공시가격을 사람별로 전부 더해서, 공제금액을 넘는 부분에 매기는 국세예요. 6월 1일에 하루만 갖고 있었어도 올해 과세 대상이고, 6월 2일에 샀다면 올해는 빠져요. 고지서는 법에 따라 납부기간 시작(12월 1일) 5일 전인 11월 26일까지 발급돼요. 우편은 며칠 늦을 수 있으니 홈택스나 모바일 고지로 먼저 확인할 수 있어요.

구분	공제금액(공시가격 합계)	메모
1세대 1주택자(단독명의)	12억 원	나이·보유기간 세액공제 가능
부부 공동명의 1주택	각자 9억 원(합계 18억 원)	9월에 특례 신청하면 12억 원 + 세액공제 방식
2주택 이상 보유 개인	9억 원	3주택 이상은 과세표준 12억 원 초과분부터 높은 세율

1세대 1주택 여부는 주민등록상 세대와 실제로 생계를 같이하는지로 봐요. 결혼한 날부터 10년, 60세 이상 부모님을 모시려고 합친 날부터 10년은 각각 다른 세대로 봐 줍니다. 부모와 자녀가 한 집을 50%씩 가졌다면 지분만 있어도 각자 1주택으로 계산되니, 자녀 명의로 다른 집을 사면 그 자녀는 2주택자가 돼요. 공시가격은 아파트 공시가격 확인서 글이나 단독주택 공시가격 확인서 글에서 조회하는 법을 볼 수 있어요.

고지서 금액은 이렇게 계산돼요

국세청이 안내하는 계산 순서는 다섯 단계예요. 공시가격과 나이, 보유기간만 알면 고지서 금액의 크기를 미리 가늠해 볼 수 있어요.

1. 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%
2. 종부세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
3. 재산세 중복분 빼기: 같은 금액에 이미 낸 재산세를 빼 줘요. 어림값은 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%예요. 재산세 비율은 1세대 1주택이면 공시가격에 따라 43~45%(6억 원 초과는 45%), 그 외 주택은 60%예요.
4. 1세대 1주택 세액공제: 나이·보유기간 공제(합계 최대 80%)
5. 세부담 상한: 올해 재산세+종부세가 작년의 150%를 넘으면 넘는 부분은 안 내요. 마지막에 농어촌특별세(종부세의 20%)가 붙어요.

과세표준	2주택 이하 세율	3주택 이상 세율	누진공제(2주택 이하)
3억 원 이하	0.5%	0.5%	없음
6억 원 이하	0.7%	0.7%	60만 원
12억 원 이하	1.0%	1.0%	240만 원
25억 원 이하	1.3%	2.0%	600만 원
50억 원 이하	1.5%	3.0%	1,100만 원
94억 원 이하	2.0%	4.0%	3,600만 원
94억 원 초과	2.7%	5.0%	1억 180만 원

1세대 1주택자 세액공제는 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%, 보유기간 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이고, 둘을 합쳐 최대 80%까지 깎아 줘요.

내 상황이면 얼마 나올까? 세 가지 계산 예시

아래는 세법 계산식에 숫자를 넣은 어림 계산이에요. 재산세가 세부담 상한 없이 그대로 부과됐고, 종부세 세부담 상한에도 걸리지 않는다고 가정했어요.

예시 1. 공시가격 15억 원 아파트, 단독명의 vs 부부 공동명의

만 66세, 12년 보유한 1세대 1주택자라고 해 볼게요.

• 단독명의: 과세표준 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만 원 → 종부세 90만 원 → 재산세 중복분 32만 4천 원을 빼면 57만 6천 원 → 세액공제 70%(나이 30% + 보유 40%) 적용 후 17만 2,800원 → 농어촌특별세 3만 4,560원을 더해 약 20만 7천 원
• 부부 50% 공동명의: 각자 7억 5천만 원이라 공제금액 9억 원 아래 → 둘 다 0원

같은 집이어도 명의 구조에 따라 고지 여부가 갈려요. 반대로 집값이 높고 나이·보유기간 공제가 큰 경우에는 단독명의 방식이 유리해질 수 있어요. 예를 들어 공시가격 25억 원, 만 70세, 15년 보유라면 단독명의 방식은 세액공제 80%를 받아 약 96만 원, 공동명의 그대로는 두 사람 합계 약 161만 원으로 어림돼요. 공동명의 부부는 매년 9월 16일~30일 '1주택자 특례' 신청으로 어느 방식으로 낼지 고를 수 있고, 9월에 못 했다면 12월 1일~15일 직접 신고하면서 신청할 수 있어요. 50%씩 공동명의이고 공시가격이 18억 원 이하라면 공동명의 그대로는 종부세가 0원이에요. 그보다 비싸고 나이·보유기간 공제가 클수록 특례 쪽이 유리해질 수 있으니, 홈택스 세액 모의계산에 두 방식을 모두 넣어 비교해 보세요.

예시 2. 서울 10억 원 + 경기 6억 원, 2주택 단독명의

공제 9억 원을 빼고 60%를 곱하면 과세표준은 4억 2천만 원이에요. 4억 2천만 원 × 0.7% − 60만 원 = 234만 원에서 재산세 중복분 약 100만 8천 원(4억 2천만 원 × 60% × 0.4%)을 빼면 133만 2천 원이에요. 2주택자는 세액공제가 없어서 농어촌특별세 26만 6,400원을 더한 약 159만 8천 원이 돼요. 종부세가 250만 원 이하라 분납 대상은 아니에요.

예시 3. 공시가격 30억 원 1주택, 만 62세·3년 보유

과세표준은 (30억 − 12억) × 60% = 10억 8천만 원이에요. 10억 8천만 원 × 1.0% − 240만 원 = 840만 원, 재산세 중복분 194만 4천 원을 빼면 645만 6천 원이고, 나이 공제 20%만 받아 종부세 516만 4,800원이에요. 농어촌특별세 103만 2,960원을 더하면 약 619만 8천 원이고, 이 경우는 분납과 납부유예 둘 다 검토할 만해요(아래에서 이어서 볼게요). 작년보다 공시가격이 많이 오른 집은 세부담 상한이 적용돼 실제 고지액이 이보다 적을 수 있어요.

내 집 종부세, 직접 계산해 보세요

공시가격과 나이를 넣으면 위에서 본 계산 순서 그대로 종부세를 어림해 드려요. 예시 버튼을 누르면 글의 계산과 같은 금액이 나오는지 바로 비교해 볼 수 있어요.

⚠️ 계산 결과는 어림값이에요이 계산기는 글에 적은 계산식을 따라 어림잡은 값이라, 실제 고지서 금액과 다를 수 있어요. 공정시장가액비율, 지방세 감면, 합산배제, 세부담 상한 같은 개인별 사정은 모두 반영하지 못합니다. 최종 금액은 홈택스 고지서와 국세청 안내로 꼭 확인하세요.

공제가 빠진 것 같다면 12월 15일까지 직접 신고하세요

고지서에 1주택자 공제가 안 들어갔다면 대부분 9월 신고를 놓친 경우예요. 아래 경우는 신청해야만 1세대 1주택자로 계산해 줘요.

상황	1주택으로 봐 주는 조건(요약)
이사하면서 잠깐 2주택(일시적 2주택)	새 집 산 날부터 3년 안에 종전 집을 팔 것. 2026년 10월 시행령 개정으로 조정대상지역 안에서 갈아탄 경우는 2년으로 줄었으니, 해당되면 적용 시점을 세무서에 확인
상속받은 집이 더 있음	상속 개시 5년 이내이거나, 지분 40% 이하이거나, 지분 공시가격 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하
지방에 싼 집이 하나 더 있음	공시가격 4억 원 이하이고 수도권 밖(광역시·특별자치시 제외) 등 정해진 지역
부부 공동명의 1주택	12억 원 공제 + 세액공제 방식으로 계산

국세청 2026년 안내에는 인구감소지역 주택과 지방 준공 후 미분양주택도 요건을 갖추면 주택 수에서 빼는 특례가 추가돼 있어요. 9월에 못 했다면 12월 1일부터 15일까지 홈택스에서 특례를 신청하면서 종부세를 직접 신고·납부하면 되고, 이렇게 신고하면 처음 고지된 세액은 자동으로 취소돼요.

⚠️ 요건이 안 되는데 신고하면 더 손해예요특례 요건을 갖추지 않았는데 신고해서 세금을 줄였다가 나중에 확인되면, 덜 낸 세금에 과소신고가산세와 하루 0.022%씩 계산한 납부지연가산세가 붙어요. 일시적 2주택이라면 종전 집을 기한 안에 팔 수 있는지 먼저 따져 보세요.

나눠 내기(분납)는 얼마부터, 얼마까지 될까요?

분납 기준 금액은 안내마다 달라 보여서 헷갈려요. 법과 국세청 안내 페이지는 종부세 250만 원 초과, 보도자료는 농어촌특별세 포함 300만 원 초과라고 적는데, 농어촌특별세가 종부세의 20%라서 같은 기준이에요. 농어촌특별세도 같은 비율로 함께 나눠져요.

종부세(농특세 제외)	12월 15일까지	2027년 6월 15일까지
250만 원 이하	전액	분납 불가
250만 원 초과 ~ 500만 원 이하	250만 원	250만 원을 넘는 금액
500만 원 초과	50% 이상	50% 이하

예시 3의 경우 종부세 516만 4,800원이 500만 원을 넘으니 절반인 258만 2,400원(농특세 51만 6,480원 포함 시 309만 8,880원)을 내년 6월로 넘길 수 있어요. 분납분에는 이자가 붙지 않아요.

1. 홈택스·손택스에 로그인해 고지된 종부세 내역과 세액을 확인해요.
2. 분납 신청 화면을 찾아 신청하고, 12월에 낼 금액과 6월에 낼 금액을 확인해요. 메뉴 위치는 해마다 조금씩 바뀌니 홈택스 검색창에 '종부세 분납'을 입력해 찾으면 돼요. 온라인이 어렵다면 관할 세무서에 분납신청서를 내도 돼요.
3. 세무서가 납부고지서를 12월분과 6월분으로 나눠 다시 고지해요. 12월분을 15일까지 내면 끝이에요.

💡 재산세 분납과는 따로예요9월 재산세는 지방세라 위택스나 구청에서 따로 처리하고, 종부세는 국세라서 홈택스에서 신청해요. 올해 낸 재산세 내역은 지방세 세목별 과세증명서 글에서 떼는 법을 정리해 두었어요.

집을 팔 때까지 미루는 납부유예, 나도 될까요?

소득은 적은데 집값만 올라 세금이 버거운 1주택자를 위한 제도예요. 아래 네 가지를 모두 충족해야 해요.

1. 6월 1일 현재 1세대 1주택자(공동명의 1주택자 특례 적용자 포함)
2. 6월 1일 현재 만 60세 이상이거나 그 집을 5년 이상 보유
3. 작년 총급여 7천만 원 이하(근로소득만 있는 경우), 또는 종합소득금액 6천만 원 이하(이때도 총급여는 7천만 원 이하)
4. 올해 주택분 종부세가 100만 원 초과

예시 3에서 만 62세이고 작년 총급여가 7천만 원 이하라면 납부유예 대상이에요. 예시 1은 종부세가 100만 원에 못 미쳐서 대상이 아니에요.

⚠️ 유예 신청 기한은 납부기한보다 3일 빨라요법은 납부기한 만료 3일 전까지 신청하라고 정하고 있어요. 올해 그날은 12월 12일 토요일이라 법정 기한은 다음 평일인 12월 14일(월)로 넘어가요. 그래도 담보 서류까지 갖춰야 하니 12월 11일 금요일까지 끝내 두세요. 유예는 해마다 따로 신청해야 해요. 허가 여부는 12월 15일까지 통지돼요.

유예를 받으려면 미룰 세금만큼 담보를 내야 해요. 국세청 안내 기준으로 토지·건물을 담보로 하면 인감도장과 인감증명서가 필요하고, 보증보험증권이나 금융기관 보증서로 대신할 수도 있어요. 신청은 홈택스·손택스로 하고, 담보 서류는 우편·팩스나 세무서 방문으로 제출해요.

유예는 면제가 아니에요. 집을 팔거나 증여할 때, 상속이 시작될 때, 1주택자가 아니게 될 때 유예가 취소되고 미룬 세금에 이자상당가산액을 더해 한꺼번에 내야 해요. 유예 기간에는 납부지연가산세가 붙지 않는 대신, 나중에 낼 때 이자상당가산액이 더해지는 구조예요. 곧 집을 팔 계획이라면 유예보다 분납이 단순할 수 있어요.

어디서, 어떻게 내요?

방법	특징
홈택스·손택스 계좌이체	'납부·고지·환급' 메뉴에서 고지 세액 조회 후 바로 납부
고지서 가상계좌·국세계좌	인터넷뱅킹이나 은행 앱에서 이체
신용·체크카드	1천만 원(농특세 포함)까지, 수수료 신용카드 0.7%·체크카드 0.4%는 본인 부담
은행 창구·ATM	고지서 지참

종이 고지서가 없어도 홈택스나 손택스에 로그인하면 본인 고지 내역을 볼 수 있어요. 고지서에는 대표 주택 소재지와 물건 수만 나오니, 어떤 집이 합산됐는지 자세히 보려면 홈택스 상세 조회를 쓰세요. 주소를 옮긴 뒤 우편을 못 받는 경우도 있으니 12월 초에 한 번 로그인해 확인해 보세요.

12월 15일을 넘기면 3% 납부지연가산세가 바로 붙고, 세액이 150만 원 이상이면 하루 0.022%씩 최대 5년까지 더해져요. 체납이 생기면 대출·입찰 때 내는 국세 납세증명서 발급도 막혀요.

자주 묻는 질문

내년에는 종부세가 바뀐다던데, 올해 고지서도 달라지나요?

정부가 8월에 공정시장가액비율 인상, 1주택 공제를 실거주 여부로 나누는 안 등을 담은 개편안을 내놨고 지금 국회에서 논의 중이에요. 개편안은 내년 이후 과세분이 대상이라 올해 12월 고지서는 지금 법(공정시장가액비율 60%, 1주택 12억 원 공제) 기준으로 나와요.

6월에 집을 팔았는데 고지서가 왔어요.

종부세는 6월 1일 현재 소유자가 내요. 소유자는 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 봐요. 그날이 6월 1일 이전(6월 1일 당일 포함)이면 산 사람이 내고, 6월 2일 이후라면 판 사람이 올해 종부세를 내요. 매매계약서에 보유세 부담을 따로 정했더라도 세무서는 6월 1일 소유자에게 고지해요.

분납과 납부유예를 같이 할 수 있나요?

둘은 별개 제도예요. 유예는 주택분 종부세만 대상이라, 토지분 종부세가 따로 있으면 그 부분은 12월 15일까지 내야 하고 250만 원을 넘으면 분납할 수 있어요. 유예가 거절될 때를 대비해 주택분 분납 금액도 미리 알아 두세요.

고지서 금액이 틀린 것 같아요.

12월 15일까지 직접 신고하면 고지 세액이 취소되고 신고한 금액으로 정리돼요. 기한이 지나도 납부기한 다음 날부터 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있어요. 공시가격 자체가 잘못됐다고 생각되면 그건 국토교통부·지자체 공시가격 이의신청 절차를 따라야 해요.

월급 외 소득이 있으면 납부유예 소득 기준은 어떻게 봐요?

근로소득만 있으면 총급여 7천만 원 이하, 사업·연금 등 종합소득이 있으면 총급여 7천만 원 이하이면서 종합소득금액 6천만 원 이하여야 해요. 둘 다 작년 소득 기준이에요.

고지서를 받으면 12월 초에 공제가 제대로 들어갔는지, 분납이나 유예 대상인지부터 보세요. 분납은 12월 15일, 유예는 12월 11일을 넘기지 않는 것만 기억하면 돼요. 연말에 함께 챙길 세금 일정은 연말정산 미리 준비 글에 모아 두었어요.

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